Investissement en LMNP: ce qu’il faut faire et ce qui est à éviter

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L’investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un très bon moyen de se procurer des revenus supplémentaires. Il faut toutefois savoir qu’il présente plusieurs inconvénients très contraignants. Quelles sont alors les choses à faire et à éviter pour se prémunir de ces inconvénients ?

Les toutes premières choses à faire lorsqu’on investit en LMNP

La première chose à savoir c’est qu’il faut acquérir un appartement ou une maison et le meubler. Ensuite, deux conditions doivent absolument être réunies pour que l’investisseur ait le statut de LMNP. À savoir, il doit en tirer des revenus locatifs inférieurs à 23000€/an et ces revenus ne doivent pas couvrir 50% du foyer fiscal de l’investisseur. Il est également important de noter que le bénéficiaire d’un LMNP ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et ne verse pas de cotisation sociale. Dans un LMNP, il existe 2 régimes : le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime réel simplifié.

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Les précisions nécessaires aux régimes d’un investissement en LMNP

Il faut savoir que les revenus en  LMNP ne sont pas des revenus fonciers, mais font partie des revenus BIC. De ce fait, dans le régime micro-BIC, ils bénéficient d’un abattement de 50% ou de 70%. Dans le cas d’un régime réel simplifié, il faut procéder à un amortissement, ce qui nécessitera alors la tenue d’une comptabilité. Dans ce type de régime, toutes les charges réellement constatées ainsi que les amortissements sont déduits du résultat comptable pour aboutir au résultat fiscal. La question est donc de savoir quel régime choisir.

Les calculs nécessaires pour déterminer le régime adéquat

Pour y voir plus clair, prenons un exemple tout simple : un immeuble de 100000€ d’une durée de vie de 25 ans, générant un revenu de 5000€ par an, avec des charges de 500€ au total. Dans le régime micro-BIC, il va y avoir un abattement de 50% ou 71% selon le cas. C’est-à-dire qu’on ne va pas déclarer 5000€, mais 5000€ x 50% soit 2500€ ou 5000€ x 71% soit 1450€. Tandis qu’en régime réel simplifié, il faut juste déduire toutes les charges constatées ainsi que l’amortissement, soit 5000€ moins 500€ de charges et moins les amortissements qui sont de : 1/25 de la valeur de l’immeuble soit 4000€. Le résultat fiscal est donc de 5000€ moins 500€ moins 4000€, soit 500€.

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Ce qu’il faut éviter dans investissement en LMNP

Tout investissement comporte des risques, bien que la LMNP semble n’avoir que des avantages, elle comporte également des risques. En effet, les risques encourus par l’investisseur dans ce type de LMNP sont : la présence d’un gestionnaire, le recours à un bail commercial ou  la fiscalité LMNP. Dans ce genre d’investissement, il est possible que le gestionnaire se trouve dans de grandes difficultés économiques. De ces difficultés découlent tous les autres risques. La solution est donc de bien analyser les risques d’un investissement en LMNP avant d’investir : l’emplacement, les revenus locatifs, le gestionnaire, le bâtiment et la reddition des charges.

 

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